Un protocole d’accord avec Pierre et Vacances analysé par la cour des comptes

Posté par admin le 27 février 2011

Cette analyse d’un protocole d’accord entre la SMACOPI (Syndicat mixte pour l’aménagement de la cote picarde) et Pierre et Vacances aurait méritée  d’être lue par mrs Vallini et Bachasson avant d’offrir à cette société les 200 ha du bois des Avenières et autoriser et financer l’aliénation de ce bois à son opération de spéculation immobilière.

On peut voir dans ce rapport de façon très précise les exigences de la société Pierre et Vacances tant au niveau de l’argent réclamé que de son droit de regard sur l’ensemble de la région sur laquelle elle jette son dévolu.

 

Extrait:

Le protocole d’accord avec Pierre et Vacances  Le SMACOPI a lancé le 9 avril 1993 un avis d’appel à candidature pour l’acquisition de terrains à
l’intérieur de la ZAC, l’établissement d’un projet de complexe d’hébergement touristique, sa
construction et sa gestion ultérieure. L’offre était à remettre avant le 21 Avril 1993. Pierre et
vacances y a répondu le 20 avril 1993.

Suite à cette candidature, un protocole d’accord a été conclu le 19 octobre 1994 entre Pierre et
Vacances, le SMACOPI et le conseil général, garant financier de son exécution.

Ce protocole a entraîné une modification profonde du plan d’aménagement de Zone (PAZ) et du
règlement d’aménagement de zone (RAZ) en 1996 et a bouleversé le projet initial.

Il a été notamment envisagé d’ouvrir une résidence de loisirs toutes saisons dénommée par la
suite  » Belle Dune « .

Des sujétions nouvelles sont apparues pour le SMACOPI tant au niveau d’infrastructures lourdes
(route départementale à déplacer, création de deux étangs…) qu’au niveau des superstructures et
services d’accompagnement à prendre en charge.

Le protocole d’accord comporte en effet des dispositions contraignantes pour le SMACOPI, telles
que :

- le lancement d’études préalables de faisabilité avant même la signature du protocole et dont le
montant s’est élevé à 228 673 Euros pour le SMACOPI,

- une mission d’élaboration des permis de construire qui a entraîné le versement de 609 796
Euros HT à l’architecte malgré la prise en charge des études préalables et de tous les frais
annexes par le SMACOPI,

- la prise en charge d’équipements et d’aménagements structurants,

- des exigences en termes d’infrastructures lourdes et de fonctionnement à l’année des
équipements publics,

- la fixation du prix de vente des terrains,

- une clause sur la pérennité des équipements,

- le droit d’option ou pacte de préférence.

La chambre observe que selon la réponse du président  » la contrepartie du risque, pris par Pierre
et Vacances, a consisté à lui accorder certains avantages et que le SMACOPI a préfinancé les
permis de construire dont le coût était incorporé dans le prix de vente des terrains à Pierre et
Vacances pour s’assurer que le programme serait conforme à ses souhaits. « 

Les points suivants de ce protocole ont plus particulièrement retenu l’attention de la chambre.

La prise en charge d’aménagements et d’équipements

La chambre observe que le SMACOPI a pris en charge les fonds de forme des deux parkings de
la résidence édifiés parallèlement aux deux parkings publics réalisés pour le golf et pour
l’aquaclub. Le coût de cette intervention s’est élevé à 594 550 Euros.

Le SMACOPI a pris également en charge des prestations qui se retrouveront dans le cahier des
charges spéciales de construction :

Ainsi pour les espaces verts et les jardins privatifs, le SMACOPI a réalisé le débroussaillage et le
déboisement des parcelles cédées. Il a assuré également le terrassement, la mise en forme et le
nivellement de la plate forme destinée à recevoir les constructions et l’hôtel.

Les exigences en terme d’infrastructure et de fonctionnement des équipements publics

Le protocole indique par ailleurs qu’en matière d’équipements de superstructure, le projet
intégrera ceux qui ont déjà été réalisés, comme le golf 18 trous, l’école de golf et son practice
ainsi que l’aquaclub, et ceux restant à réaliser dans le cadre du programme de la ZAC ou prévus
par le projet Pierre et Vacances parmi lesquels : un centre équestre, un complexe tennis couvert,
le centre de remise en forme, le village des enfants, la maison de Belle Dune, une liaison en site
propre jusqu’aux plages…)

Ainsi, pour permettre l’accueil de la clientèle touristique escomptée, la chambre observe que le
SMACOPI a pris en charge un montant de dépenses de l’ordre de 3 658 776 Euros.

Mais le protocole prévoit également que le SMACOPI concédera à titre gracieux certains locaux à
usage d’activités, services et commerces.

Ainsi, dans le cadre de la réalisation de l’immeuble de 40 appartements (hôtel) par Pierre et
Vacances, le SMACOPI  a racheté le rez de chaussée  1 372 041 Euros HT et l’a mis  à
disposition de Pierre et Vacances  moyennant 10 ans de gratuité de loyer et d’exonération de
charges, ce qui correspond à un coût d’opération de 1 676 939 Euros HT sur 10 ans.

Le SMACOPI justifie ce montage par le risque de gestion présumé important assumé par Pierre et
Vacances et la limitation des surfaces de commerce qui doit profiter à la vie locale des stations
environnantes tout au long de l’année.

En matière d’infrastructures, le protocole prévoit encore l’engagement formel du SMACOPI de
réaliser pour le lancement commercial de l’opération une série de travaux (lacs, voie
nouvelle…auxquels s’ajoutent les réalisations à l’intérieur du village évoquées préalablement)
devant être entièrement achevés avant 1998.

A ce titre, les plans d’eau du Grand lac et de Belle rive ont été réalisés pour un montant de 1 615
960 Euros. et la place centrale du complexe touristique pour un montant de 1 021 408 Euros. Le
premier tronçon de la voirie nouvelle a été effectué pour un coût de 1 646 000 Euros.

En outre, la chambre observe que le protocole d’accord précise que « Pour assurer la cohérence
du projet global, le SMACOPI s’interdit tous travaux ou aménagement à l’intérieur de la Z.A.C.
sans l’accord de Pierre et Vacances ».

En conclusion sur la Zac du Royon, la chambre constate que la seule opération  » Belle dune « 
(1994 -2002) fait apparaître un montant de dépenses prises en charge par le SMACOPI de 17 074
290 Euros HT en juillet 2002.

Elle rappelle que le protocole de 1994 faisait état d’un engagement maximum financier de 14 574
126 Euros HT hors honoraires, chiffre accepté par les autres financeurs (Etat, FEDER et Région)
lors de la modification de la ZAC en 1996.

Elle constate toutefois l’absence de bilans précis de l’opération  » ZAC du ROYON  » depuis son
origine ce qui ne permet pas d’estimer précisément le coût de la ZAC du Royon depuis 1991.

 

Source:

http://www.ccomptes.fr/fr/CRC20/documents/ROD/PIR200508.pdf

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