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- Pierre et Vacances : Gérard Brémond réclame (encore!) une prolongation du dispositif Censi-Bouvard, dossier complet.

Posté par admin le 1 janvier 2015

Souvenons nous que ce dispositif est à 100% inspiré, commandé, impulsé par ce très puissant lobbyiste, qu’est Gérard Brémond , le PDG créateur de cette entreprise, et que, comme le relevait déjà en 2009 le journal « les échos », il est ironiquement surnommé , dans les couloirs de l’Assemblée, « amendements Brémond ».
Depuis quelques mois, de nombreux députés demandent l’abrogation de ces lois, sans succès .
A chaque fois ce PDG, qui parle à l’oreille des ministres, revient à la charge, donne ses ordres et gagne ….

 

Dossier complet:
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RÉSIDENCES DE TOURISME, PLACEMENT TOXIQUE ?

Pierre & Vacances : Gérard Brémond réclame une prolongation du dispositif Censi-Bouvard

décembre 15, 2014

A l’occasion de la pose de la première pierre de la méga-résidence Village Nature par Manuel Valls, le président fondateur de Pierre et Vacances n’a pas caché sa volonté de voir proroger le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard au-delà de 2016. Un dispositif déjà prolongé de 4 ans fin 2012, grâce à l’intervention de Jérôme Cahuzac.

 

Habile manœuvre. Gérard Brémond, président fondateur de Pierre & Vacances, qui assistait à la pose par Manuel Valls de la première pierre du méga complexe touristique Village Nature (projet de Pierre & Vacances et Eurodisney) près du parc Eurodisney, a profité de l’occasion pour subtilement réclamer la prolongation du très décrié dispositif Censi-Bouvard. C’est ce que relate le site du Figaro Economie :

Village Nature2

La petite phrase est loin d’être anodine. La défiscalisation est capitale dans le modèle économique de Pierre & Vacances, qui n’est jamais propriétaire des appartements loués auprès du grand public. C’est la carotte fiscale qui permet d’attirer les investisseurs vers ce type de produits immobilier. Chez Village Nature, quelque 40% des ventes de « cottages » se font grâce à cette argument, nous indiquait récemment Dominique Menigault, directeur général adjoint de Pierre et Vacances Conseil Immobilier.

Les_Jardins_Suspendus_de_Villages_Nature

Gérard Brémond est un habitué des coulisses du pouvoir. Déjà, fin 2012, c’est après une rencontre avec le président de Pierre & Vacances que le ministre du budget de l’époque, Jérôme Chauzac avait glissé un amendement à la loi de Finance pour prolonger la même loi Censi-Bouvard de quatre ans.

Alors que les nouveaux programmes de résidences se multiplient un peu partout en France et à l’étranger, avec des plannings de commercialisation qui s’étalent bien au-delà de 2016, il est donc urgent de garantir l’avenir du groupe Pierre & Vacances. Avec l’aide de l’Etat?

La défiscalisation, pierre angulaire de montages risqués

La loi Censi-Bouvard permet de réduire l’impôt sur le revenu des investisseurs en résidences de tourisme gérées à hauteur de 11% du prix hors taxes du logement acheté. Ce dispositif fiscal, très attractif sur le papier, au même titre que le Demessine ou le Scellier, est cependant considéré par ses détracteurs comme la pierre angulaire de montages particulièrement risqués pour les particuliers.

Les ventes de résidences sous la bannière « Censi-Bouvard » sont assorties d’un contrat de bail commercial entre le propriétaire et la société exploitante. Mais ce contrat oblige à l’acheteur de maintenir son bien en exploitation pour bénéficier de sa défiscalisation. En cas de rupture à son initiative, même à l’issue du contrat, il s’expose à un redressement fiscal, mais aussi à une indemnité d’éviction de la part de son exploitant. Cette situation de dépendance donne aux entreprises une marge de manœuvre .

Ainsi lorsque la conjoncture leur est défavorables certains exploitants n’hésitent pas à revenir sur les promesses faites aux investisseurs : loyers impayés, demande de signature d’un avenant au bail beaucoup moins avantageux, travaux imprévus. Pour ces derniers, il est alors trop tard pour reculer. Les propriétaires se constituent alors en association et certains se tournent alors vers la justice. Chez Pierre & Vacances 40% des contrats du parc immobilier ont vu leurs conditions durcies au terme du bail de 10 ans (baisse des loyers, imputation de travaux onéreux).

Un phénomène connu au sommet de l’Etat

La colère des propriétaires de ces résidences de tourisme a été relayée par une trentaine de députés et sénateurs de toute couleur politique. Depuis deux ans ils enchaînent les questions au gouvernement pour alerter l’exécutif des conséquences désastreuses pour des centaines de foyers, parfois privés de revenus locatifs avec des crédits qui continuent de courir et un bien invendable sur les bras.

Mais alors que les sénateurs ont demandé fin octobre 2013 une étude gouvernementale sur l’efficacité de la loi « Censi-Bouvard », en décembre 2013 les députés quant à eux n’ont pas saisi l’occasion de voter deux amendements au projet de loi de finance rectificative pour 2013 qui demandaient l’abrogation pure et simple du Censi-Bouvard.

La situation n’est pas ignorée de l’exécutif. Le 3 mars 2014, Bernard Combes, proche conseiller du Président François Hollande interviewé pour Enquête ouverte se déclarait fermement opposé au renouvellement du Censi-Bouvard :

« Je ne suis pas parlementaire mais j’espère que l’on vit les dernières années du système. Cette situation qui résulte d’une politique du gouvernement précédent n’a pas répondu aux attentes. Il faut l’abroger le plus rapidement possible en évitant cependant le “coup de bélier” afin de ne pas précipiter les entreprises vers la faillite. »

Des problèmes en chaîne

En attendant, la commercialisation de résidences de tourisme continue de plus belle, avec des programmes immobiliers toujours plus ambitieux, comme Village Nature qui vise à terme plus de 3000 lots. Il faut dire que les promesses de rendement de 3% à 5% par an des résidences défiscalisées détonnent dans une conjoncture morose où la plupart de produits d’épargne longue plafonnent à 2,5%. Comme souvent, il faut chercher l’erreur. Or il s’avère que sur le long terme les résidences de tourisme sont plutôt source de problèmes.

Bail Domaine Oliveraie 1

Voici une liste non exhaustive des problèmes qui nous remontent avec récurrence, et dont nous avons pu prouver l’authenticité par recoupement:

  • Appartements vendus 20% à 30% au-dessus de leur valeur (avec l’argument de la défiscalisation et des revenus locatifs futurs)
  • Revenus locatifs sans aucune garantie légale, qui parfois sont revus à la baisse en cours ou en fin de bail
  • Travaux onéreux à la charge du propriétaire en fin de bail (jusqu’à 2-3 ans de loyers)
  • Syndic de propriété acquis à la cause de l’exploitant
  • Aucune possibilité d’obtenir pleine jouissance de son bien et de l’occuper à la retraite
  • Difficulté voire impossibilité à sortir du bail et à révoquer l’exploitant, même au terme du contrat
  • Difficultés à céder compte tenu de la saturation du marché dans certaines zones
  • Appartements qui ne s’apprécient pas mais au contraire perdent de la valeur avec le temps etc…

Malgré toutes ces risques avérés et reconnus par des dizaines de parlementaires, Gérard Brémond aura-t-il gain de cause? Obtiendra-t-il la prolongation de la loi Censi-Bouvard?

Le débat est ouvert. J’attends vos commentaires et éléments de réponse!

Tatiana Kalouguine
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Source:
http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2014/12/15/pierre-vacances-gerard-bremond-reclame-une-prolongation-du-dispositif-censi-bouvard/
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Lire aussi:
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L’Assemblée renonce à abroger le dispositif « Censi-Bouvard »

décembre 6, 2013

Le 4 décembre, deux amendements destinés à abroger le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard portés par trente députés ont été rejetés par l’Assemblée.

Alors que les sénateurs ont demandé fin octobre une étude gouvernementale sur l’efficacité de la loi « Censi-Bouvard », les députés n’ont pas saisi l’occasion d’abroger le texte, défendu par les professionnels du tourisme mais très durement critiqué par les associations de copropriétaires : deux amendements au projet de loi de finance rectificative pour 2013 qui demandaient l’abrogation pure et simple du Censi-Bouvard ont été rejetés mercredi 4 décembre en séance ordinaire.

Ces amendements 253 et 104 étaient portés par des députés de toutes couleurs politiques :

  • Amendement 104 : Mme Bonneton, Mme Abeille, M. Alauzet, Mme Allain, Mme Attard, Mme Auroi, M. Baupin, M. Cavard, M. Coronado, M. de Rugy, M. François-Michel Lambert, M. Mamère, Mme Massonneau, M. Molac, Mme Pompili, M. Roumegas et Mme Sas.
  • Amendement 253 : M. Giraud, M. Braillard, M. Carpentier, Mme Dubié, M. Falorni, M. Giacobbi, Mme Girardin, M. Krabal, M. Moignard, Mme Orliac, M. Robert, M. Saint-André et M. Tourret.

 

Un placement « spéculatif »

Les deux amendements prévoyaient la suppression de la mention « résidence de tourisme classée » dans l’article « 199 sexvicies » du Code général des Impôts portant sur le dispositif Censi-Bouvard. Ce dispositif de défiscalisation (qui concerne aussi bien les résidences étudiantes, Ehpad ou de tourisme) devait se terminer fin 2012. Il fut prorogé de quatre ans en vertu d’un amendement à la Loi de finance pour 2013 déposé par le ministre de l’Economie d’alors Jérôme Cahuzac.

Dans leur texte, les députés signalent les difficultés rencontrées par les particuliers qui ont investi dans les résidences de tourisme. Ils disent craindre la naissance création d’une « bulle spéculative avec l’argent du contribuable » :

« Alors même que le mal logement est une réalité pour plusieurs millions de nos concitoyens, il est indispensable de concentrer les moyens sur le financement locatif à usage de résidence principale.

Or, il apparaît que le dispositif qui a été prorogé pour quatre ans lors de l’examen de la loi de finances 2013, vise à favoriser les trois types de constructions : des résidences pour personnes âgées, des résidences étudiantes mais aussi de l’immobilier touristique.

Bien que n’ayant jamais fait l’objet d’une étude d’impact, si les deux premières catégories peuvent s’expliquer par la pénurie existante, en revanche en matière d’immobilier touristique il n’en va pas de même. Dans ce domaine, c’est en effet le modèle économique de développement qui demande à d’être mis à plat. La fuite en avant actuelle conduit à devoir toujours construire plus pour espérer atteindre le seuil de rentabilité. Favoriser la création d’une bulle spéculative avec l’argent du contribuable n’est pas acceptable alors même que le gouvernement cherche à économiser dans tous les domaines et que les besoins en logements sociaux sont criants et qu’il faut construire plus de 350 000 logements par an pour commencer à résorber la pénurie de résidence principale.

Cette situation doit cesser, d’autant que les produits proposés par certains promoteurs immobiliers conduisent à mettre en difficulté les particuliers qui ont investi dans ce type de constructions. Les recours pendants sont d’ailleurs très nombreux.

 

Une situation assez incompréhensible

Lors de cette séance d’étude du Projet de loi de Finances rectificative pour 2013, mercredi 4 décembre, le député radical Thierry Braillard a ainsi défendu ce projet d’abrogation du dispositif, devant les députés présents et le ministre délégué au Budget, Bernard Cazeneuve :

« La législation actuelle précise que les contribuables peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu au titre de l’acquisition d’un logement neuf ou d’un vieux logement ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation lorsque ce logement est loué meublé dans des résidences pour personnes âgées, des établissements délivrant des soins de longue durée, des résidences étudiantes, mais aussi des résidences de tourisme classées.

Si l’on peut comprendre qu’une réduction d’impôts soit attribuée dans les trois premiers cas, il est difficilement compréhensible que les résidences de tourisme en bénéficient.

Cet amendement propose donc de mettre fin à cette situation assez incompréhensible, en excluant les résidences de tourisme de la réduction d’impôts. Alors que le mal logement est une réalité pour plusieurs millions de nos concitoyens, il est indispensable de concentrer les moyens sur le financement locatif à usage de résidence principale. »

Les député Christian Eckert, rapporteur général, a pour sa part souhaité « que l’on attende les résultats de l’analyse actuellement menée à la suite d’une initiative de nos collègues sénateurs ». Les deux amendements ont par la suite tous deux été rejetés.

Voir le compte-rendu de la discussion autour du projet de loi de finances rectificative pour 2013 (mercredi 4 décembre 2014).
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Source:
http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2013/12/06/1762/
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Lire encore:

 

Défiscalisation : le dispositif Censi-Bouvard sur la sellette au Sénat

novembre 5, 2013

8073467645_e24578acd3_bLe mécanisme de défiscalisation Censi-Bouvard est-il trop favorable à l’industrie des résidences de tourisme? Est-ce une niche fiscale? Sur proposition des écologistes, le Sénat réclame une étude avant 2015 qui apporte une réponse à ces questions. Le « Censi-Bouvard » aurait dû disparaitre fin 2012. C’est Jérôme Cahuzac, alors ministre de l’Economie, qui l’avait fait introduire par amendement dans la loi de Finances, afin de prolonger le dispositif jusqu’en 2016. Récit.

 

La loi Alur pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, ou loi « Duflot 2″, a été adoptée en première lecture au Sénat samedi 26 octobre 2013. Au milieu des divers dispositifs, un amendement passé inaperçu du sénateur écologiste du Morbihan Joël Labbé, adopté trois jours plus tôt, mérite l’attention.

Cet amendement prévoit une étude gouvernementale du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, à la base des montage complexes qu’affectionnent les professionnels des résidences de tourisme. Cette loi permet en effet à l’acheteur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition d’un bien immobilier étalé sur 9 ans (plafonné à 300 000 €), et de récupérer la totalité de TVA. Outre les résidences de tourisme, il s’applique aussi aux Ehpad, résidences « senior » ou étudiantes.

L’étude réclamée par le Sénat avant la fin 2014 vise à « mesurer le coût et l’efficacité de ce dispositif, portant notamment sur le nombre de logements de chaque catégorie ayant bénéficié du dispositif« , affirme Claude Dilain, rapporteur socialiste du projet de loi Alur au Sénat. Il évalue le coût de cette défiscalisation à près de 180 millions d’euros en 2014.

« Sur le fond, le Censi-Bouvard mérite une étude compte tenu du coût élevé qu’il représente pour la Nation, poursuit le sénateur. Il faut que nous sachions si cela vaut le coup, si la dépense fiscale en cause correspond vraiment à une amélioration de l’offre de logements meublés, et si ces logements sont bien répartis sur le territoire, compte tenu de la demande. »

Les écologistes ont lâché un pavé dans la mare. Leur intention est claire : il s’agit de démontrer que ce dispositif profite essentiellement au développement des résidences de tourisme, et très peu aux autres catégories de logement. Ce qui est fort probable.

« Il n’y avait jamais eu d’évaluation de ce dispositif depuis son lancement, note Joël Labbé, sénateur du Morbihan à l’origine de l’amendement. S’agit-il d’une nouvelle niche fiscale destinée à profiter de personnes de bonne volonté et orienter les fonds publics vers une économie particulière? »

Pour mieux comprendre l’aversion des écologistes pour ce dispositif de défiscalisation, il convient de faire un petit flash-back…

Jérome Cahuzac, VRP des résidences de tourisme

Nous sommes le 14 novembre 2012, en pleine discussion parlementaire autour de la loi de Finances pour 2013. Jérôme Cahuzac, alors ministre de l’Economie et des finances, dépose un amendement de dernière minute visant à prolonger de quatre ans le Censi-Bouvard, censé s’éteindre à la fin de l’année 2012. Présent en personne, le ministre défend son texte, et ne cache pas son intérêt pour les résidences de tourisme :

« […] Je tiens à le souligner, cette prorogation s’appliquera également aux résidences de tourisme, qui permettent la création de nombreux emplois et contribuent incontestablement à l’attractivité touristique de notre pays. »

L’amendement est voté dans la foulée sans examen, apparemment dans une grande indifférence :

« J’avais en tête que ce système n’était pas très vertueux, mais il y avait une forte pression pour que l’on permette de poursuive les opérations immobilières en cours, se souvient un député socialiste présent. De toute façon, à partir du moment où Cahuzac le soutenait, il nous était difficile de ne pas le voter. L’arbitrage semblait avoir été fait à Matignon. »

Le député qui s’exprime ici avait pourtant mis en cause par le passé les dispositifs de défiscalisation et pointé leurs effets pervers.

Outrés, les députés écologistes profitent d’un retour de la loi au Sénat un mois plus tard pour déposer deux contre-amendements, dont l’un visant à supprimer les résidences de tourisme du dispositif :

« Cette mesure n’a jamais fait l’objet d’une évaluation présentée au parlement. Prorogée d’année en année, toujours par amendements de dernière minute, ce qui démontre en soi les doutes qui ont toujours pesées sur son opportunité, il serait temps enfin qu’une évaluation sérieuse soit effectuée. Or si nous la prolongeons aujourd’hui de quatre exercices, il sera difficile d’y mettre un terme s’il s’avérait qu’elle soit sans intérêt et même contreproductif. Il est vrai qu’un certain nombre de lobbies font chaque année pression. Il est temps d’y mettre un terme. »

Les amendements des écologistes sont rejetés et le Censi-Bouvard prolongé dans son texte d’origine, jusqu’à 2016.

Rencontre avec Gérard Brémond, PDG de Pierre & Vacances

Sur le site d’Europe écologie en Isère, le parti de Cécile Duflot fustige le ministre de l’Economie. Outre le fait qu’il ignore superbement les victimes de l’affaire Apollonia, Jérôme Cahuzac est carrément accusé d’être « rentré à la niche » après une rencontre avec Gérard Brémond, PDG de Pierre & Vacances. Or, d’après l’agenda officiel du ministre, les deux hommes se sont effectivement rencontrés le 30 octobre, soit deux semaines avant la prolongation du dispositif favorable aux résidences de tourisme.

Au-delà de la rencontre, assez peu surprenante, entre un ministre et un lobbyiste, cette étonnante suite d’événements nous amène à poser deux questions : Qu’est-ce qui pousse des élus à voter le prolongement d’une loi de défiscalisation les yeux fermés sans même en connaître le coût ou l’impact réel sur l’économie? Mais surtout, qu’est-ce les pousse les mêmes politiques, un an plus tard, à voter pour une étude d’impact, alors que le dispositif est cette fois bel et bien sur les rails ?

Le processus est assez peu conventionnel. Les politiques interrogés ne cachent pas leur malaise :

« Je ne sais pas. Peut-être faut-il en effet se poser la question », lâche le sénateur Claude Dilain. « C’est très troublant. Il semble, sans trop s’avancer, qu’il y ait des collusions, des groupes de pression derrière », estime pour sa part le député écologiste Joël Labbé.
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Source:
http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2013/11/05/defiscalisation-le-dispositif-censi-bouvard-sur-la-sellette-au-senat/
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Opération transparence chez Pierre et Vacances : « Le client ne peut pas dire qu’il n’était pas prévenu »

juillet 16, 2014

PVCP MénigaultDominique Menigault, directeur général adjoint de Pierre et Vacances Conseil Immobilier, nous parle du méga-programme Village Nature avec Eurodisney. Il revient sur les nouvelles conditions des baux Pierre et Vacances.

 

Où en est la commercialisation de Village Nature ?

Dominique Menigault : Nous avons commencé à pré-commercialiser la première tranche depuis un an. Nous en sommes à 220 ventes, en phase avec notre prévisionnel. Nous sommes prudents et voulons assurer la première tranche avant d’engager la seconde. Pour ce qui concerne les travaux, le site est actuellement en cours de viabilisation et la première pierre sera posée en septembre.

Quel est le prix moyen au mètre carré?

Il est de 5200 euros hors taxe, plutôt moins élevé que sur certaines de nos résidences. Il y a plusieurs gammes de cottages et d’appartements, avec des prix variables en fonction des prestations.

Qui en assure la commercialisation ?

Elle se fait via nos partenaires, en majorité des banques ou filiales de banques, qui ont validé le concept et la pérennité économique du projet et qui financent les projets. Nous avons des accords avec pratiquement toutes les banques de la place, cela fait partie de la stratégie de conquête et de développement de P&V Conseil et Immobilier. En fonction de la situation, de la qualité du client, certains peuvent être financés à 100%. Pour d’autres les banques demandent un apport minimum parce que la surface financière du client nécessite de se sécuriser. A noter qu’il y a une injection de cash important dans l’immobilier en ce moment. Précisons que les investisseurs achètent hors taxe, le financement de la TVA est assuré par le groupe PVCP qui fait l’avance pour le client. Nous nous chargeons pour son compte de la récupérer ensuite, ce qui lui évite les démarches administratives.

Village NatureC’est un programme très dépendant de la défiscalisation?

Il y a plusieurs approches client. Auparavant la carotte fiscale était prépondérante, ls clients très attirés par le dispositif Censi-Bouvard. Or Village Nature bénéficie du Censi-Bouvard et aussi du LMNP (régime du BIC) : 60% des ventes se font sur le BIC et 40% sur le Censi-Bouvard. Nos clients sont aujourd’hui très sensibles à une forme de fiscalité qui permet de bénéficier de revenus défiscalisés et le LMNP permet de répondre parfaitement à cette demande.

Qui sont les promoteurs de Villages Nature?

La société de promotion est une joint-venture à 50/50 Pierre et Vacances Center Parcs et Eurodisney. Notre règle est d’assurer la commercialisation et de l’exploiter derrière. La particularité du groupe est de fonctionner sur trois piliers : Pierre et Vacances Développement qui trouve du foncier et pilote la construction, PVCI qui s’occupe de la commercialisation, et enfin la partie exploitation assurée par nos filliales [PV, Center Parcs, Maeva, Sunparks, Adagio, Village Nature, NDLR].

Vos différents exploitants perçoivent-ils des fonds de concours, ou subventions, de vos filiales ou des prestataires chargés de la promotion?

Non. Le fonds de concours sert généralement à servir une rentabilité plus forte, ce qui n’est pas notre stratégie. Parce que nous préférons un langage de transparence, notre stratégie est de parier sur la capacité du gestionnaire à servir son loyer au propriétaire. Même si en terme de vente, c’est vrai il est plus facile de vendre du 4% ou du 5% que du 3,5%.

Aujourd’hui nous avons une rentabilité propre à chaque programme. C’est à dire que nous faisons une analyse fine de ce que l’on peut servir à chaque propriétaire. Cela conduit à une amplitude de loyers allant de 3,5 sur un site avec une saisonnalité conséquente à du 4% sur du Village Nature ou Center Parc, car il n’y a pas de saisonnalité sur ces sites [ils sont exploités toute l’année, NDLR].

Les travaux à la charge du propriétaire pourront atteindre 6% du montant investi au terme du bail, selon les nouvelles conditions. Cela va grever le taux de rentabilité des loyers…

Cette nouvelle règle que nous avons mise en place nous permet de sécuriser les propriétaires et d’éviter toute forme de surprise. Précisons que les travaux sont déductibles des impôts. Il y a eu un changement notable : hier nos clients étaient dans une course à la performance, on n’est plus dans ce schéma. Aujourd’hui nos clients nous demandent de la transparence et de la sécurité. L’investisseur veut maîtriser l’ensemble des éléments de son opération.

En outre, quand vous regardez la rentabilité de l’immobilier, les 4% indexés sur l’IRL, même après déduction des travaux restent au-dessus des rendements moyen offerts dans l’immobilier classique.

P&V chiffres2Désormais les exploitants de PVCP renégocient toutes les conditions du bail à chaque nouveau contrat, tous les 10 ans. Ce n’est pas très sécurisant pour l’investisseur.

Nos baux sont fermes sur dix ans. Au terme de ces baux, un bilan économique est réalisé, qui nous amène à faire une nouvelle proposition à notre propriétaire. Certaines sont adaptées au modèle économique. A l’époque, les loyers étaient indexés sur le coût de la construction (ICC) qui a pris 40% en dix ans là ou l’inflation a pris 20%. Il n’est pas compliqué de comprendre que nous n’étions pas dans un modèle économique tenable. Et pourtant l’engagement pris par P&V Center Parcs a été tenu jusqu’à son terme. Désormais nos loyers sont indexés sur l’indice IRL (loyers), plafonné à 2% par an.

Au bout de 10 ans, si le tourisme va mal, que se passe-t-il pour le propriétaire si divisez son loyer par deux, ce qui s’est déjà produit par le passé sur certains de vos sites ? [8 millions d’euros d’économies de loyers ont été réalisées par PCVC grâce aux renégociations de baux sur 40% du parc immobilier, NDLR]

Ces sites sont loin de représenter la majorité, ils sont sur des marchés très spécifiques qui ont perdu certains attraits. La renégociation des baux ne remet pas en cause le montage économique des clients. Les clients d’aujourd’hui sont sur 15-18 ans de financement. Tout l’enjeu est de faire un bon choix, de regarder ce qu’on va acheter.

Mais si on fait le calcul de la performance nette depuis le départ d’une opération, des travaux à payer, du bail renégocié, etc… même à 50% de baisse, la performance sur 18 ans est largement supérieure à tous les autres placements. Sans oublier la fiscalité associée puisque les loyers perçus sont nets d’impôts du fait du meublé.

Croyez-vous que Village Nature présente moins de risques pour l’investisseur que vos précédents programmes?

En raison des marques, des emplacements et des modèles de gestion, oui. Mais quand on investit aujourd’hui, on ne connait pas la situation économique qui sera en vigueur dans 10 ans. On voit bien que nous sommes dans une conjoncture beaucoup plus difficile pour le tourisme qu’il y a dix ans.

Les baux signés il y a 10 ans l’étaient dans un contexte différent. Le calcul de la rentabilité était uniformisé, il n’y avait pas de rentabilité par programme qui permet d’ajuster la renégociation possible puisque dès le départ le loyer est corrélé à la performance de la résidence. Nous choisissons des sites sur lesquels il aura une pérennité de gestion. Nous sommes transparents sur les travaux, sur les conditions de renouvellement du bail : le client ne peut pas dire qu’il n’était pas prévenu.

Cet investissement est fortement corrélé à l’activité touristique, du coup ce n’est plus vraiment un placement dans la pierre…

Je ne partage pas cet avis. C’est un investissement dans la pierre en pleine propriété, avec acte notarié, c’est une vraie valeur immobilière. C’est de la pierre et le locataire a pour mission de louer à des vacanciers. Tout est dans le choix du gestionnaire et dans le choix de l’emplacement. Il faut être extrêmement regardant sur ce que l’on achète : que le marché existe réellement, qu’il y ait un bassin d’habitation à proximité. Notre politique consiste, même si la proposition n’est pas conforme à ce qu’attendait le propriétaire, à accompagner le client, à assurer la continuité.

P&V chiffresBeaucoup d’investisseurs se plaignent de ne pas pouvoir céder leurs appartements, ou très difficilement. Comment est-ce possible?

Ce qui peut préoccuper les investisseurs c’est de se dire « qu’est-ce qui se passe si j’ai un accident de la vie? » Revendre dans des cas d’urgence c’est bien souvent réalisé au profit des acquéreurs. On a proposé une garantie accidents de la vie qui couvre une perte de valeur jusqu’à 100.000 euros en cas de revente, décès, maladie, perte d’emploi, délocalisation d’entreprise ou autre. Cinq ans pour sécuriser le montage de l’opération en cas de pépins.

Et pour celui qui ne répondrait pas à ces critères mais voudrait céder en fin de bail, faudra-t-il payer des indemnités d’éviction?

Dans 90% des cas nous sommes à l’origine de la résiliation du bail. Donc il n’y a pas d’indemnité d’éviction à payer. Le propriétaire est libre de faire ce qu’il veut. Le client qui veut revendre n’a pas de contrainte particulière : si vous êtes en LMNP vous vendez quand vous voulez sans impact fiscal. Le client passe par PVCI ou une agence immobilière de son choix. Concernant les commissions nous sommes alignés sur les barèmes des agents immobiliers classiques. Le nouvel acquéreur va signer un bail, il n’y a pas de rupture d’exploitation, de TVA à payer, de fiscalité à rembourser ni d’indemnité d’éviction.

Il peut être difficile de revendre un bien, il n’y a pas toujours de demande en face. Comment faire lorsque les prix baissent?

C’est notre métier. La particularité de nos programmes c’est qu’une fois vendus il n’y a pas de possibilité d’extension. Il y a donc un marché dans le secondaire.
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Source:
http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2014/07/16/operation-transparence-chez-pierre-et-vacances-le-client-ne-peut-pas-dire-quil-netait-pas-prevenu/
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Lire en core:
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Pierre et Vacances Center Parcs condamné à rembourser la TVA à un propriétaire après un redressement fiscal

juillet 16, 2014

[Document] Le TGI de Paris a condamné Pierre et Vacances Center Parcs à rembourser 14.400 euros de TVA à un propriétaire après un redressement fiscal. C’était le 21 février 2013. Une première. L’intégralité du jugement est à lire ici.

En 2009, Eric Vanpoucke refuse le nouveau bail imposé par Pierre et Vacances Center Parcs (PVCP). Motif : celui-ci présente selon lui « des conditions financières dépréciées » (-33% de loyer). Il décide de céder son bien à l’issue de son bail, neuf ans après l’achat. Redressé de 14.452,47 euros par le fisc au titre des années de TVA encore dus (l’exonération de TVA n’est réellement acquis qu’au bout de 20 ans), il assigne fin 2010 Pierre et Vacances au TGI de Paris en raison de “modifications substantielles apportées à l’économie globale du montage financier” et d’une « mauvaise foi dans l’exécution du contrat de vente et un défaut d’information ».

Le 21 février 2013, la Cour reconnait en première instance “une faute dans l’exécution contractuelle” et condamne le 21 février 2013 l’exploitant à rembourser cette somme au plaignant. Vous trouverez plus bas copie anonymisée du jugement dans son intégralité. Le jugement est exécutoire, le plaignant a été remboursé. Pierre et Vacance a cependant fait appel.

Précision : Au moment du renouvellement du bail en 2009, le loyer proposé par Pierre et Vacances en 2009 est de 5.164 €. Ce montant présente selon le plaignant « une décote de 33% sur le dernier loyer » versé qui était de 7.758 € HT, si l’on prend en compte des avantages en nature offerts par Pierre et Vacances CP. Or le bail signé initialement en 1999 par Eric Vanpoucke prévoyait un loyer annuel de 5.612,55 €, révisé annuellement en fonction des variations de l’indice national du coût de la construction (ICC). Cet indice ayant beaucoup augmenté sur la période, le dernier loyer de 7.758 euros présentait une hausse de 38% sur dix ans.

Une telle envolée des loyers ne pourrait se produire aujourd’hui. Désormais les loyers offerts par PVCP ne sont plus indexés sur l’indice ICC mais sur l’indice IRL des loyers, plafonné à 2% par an.
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Source:
http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2014/07/16/pierre-et-vacances-center-parcs-condamne-a-rembourser-la-tva-apres-un-redressement-fiscal/

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Encore:
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« J’espère que l’on vit les dernières années du système de défiscalisation »

mars 3, 2014

Bernard Combes, maire de Tulle et proche conseiller de François Hollande, a accepté de répondre à nos questions sur les victimes des résidences de tourisme, le rôle des politiques, les lois de défiscalisation…

 

Bernard Combes (1)Vous avez reçu le 15 novembre dernier une délégation de propriétaires de résidences se disant victimes d’entreprises du tourisme. Qu’avez vous retenu de cette réunion?

Avant tout qu’ils sont confrontés à de réelles difficultés fiscales et économiques. Les entreprises de tourisme leur ont vendu des locaux dans le cadre de la défiscalisation qui n’ont pas rendu les services attendus. Les propriétaires se retrouvent dans une double difficulté : d’une part certains ne peuvent payer les crédits relatifs à ces achats car ils ne perçoivent plus de revenus locatifs, et d’autre part ils peuvent être poursuivis par les services fiscaux, qui ont eux aussi perdu des revenus. Je ne connaissais pas le problème au plan national, sauf le dossier corrézien de Tourisma Vert, par la presse et les particuliers.

A la suite de cette rencontre, vous avez envoyé deux courriers aux ministres du budget et du tourisme. Quels ont été leurs retours?

J’ai en effet effectué des interventions auprès des ministères concernés. Ils ont pris cette question au sérieux, mais les réponses ne sont pas faciles à trouver, c’est du cousu main. J’ai aussi fait une intervention à la direction du budget pour une prise en compte au plan technique, ainsi qu’une quinzaine d’interventions individuelles auprès du ministre du budget sur les contribuables concernés à chaque fois que j’ai été saisi.

En 2010, le Conseil Général de Corrèze participait aux côtés de l’Etat, de la Région Limousin et de la CDC à un partenariat public privé de 8,3 millions d’euros pour financer Tourisma Vert, qui gérait six hameaux de chalets. Cette société a fait faillite deux ans plus tard après avoir exploité son patrimoine de façon plus que douteuse. Sur quelle fondement a-t-on pu engager autant d’argent public dans cette entreprise?

Pour les collectivités locales, ces résidences légères de loisirs permettaient le développement des dits espaces, ils assuraient des flux économiques.

Le député Claude Dilain estime que le dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard, prolongé de 4 ans fin 2012, coûte chaque année 180 mil­lions d’euros à l’Etat. Ce dispositif est très contesté et une vingtaine de députés réclament son abrogation. Qu’en pensez-vous?

Je ne suis pas parlementaire mais j’espère que l’on vit les dernières années du système. Cette situation qui résulte d’une politique du gouvernement précédent n’a pas répondu aux attentes. Il faut l’abroger le plus rapidement possible en évitant cependant le “coup de bélier” afin de ne pas précipiter les entreprises vers la faillite. C’est ce que l’on appelle la mort en « coup de sifflet » : on place des effets de seuil dans les mesures afin d’éviter l’arrêt brutal de façon à prévenir les acteurs de la disparition progressive du dispositif.

 

La défiscalisation, quand elle n’est pas réelle, pose problème quand il n’y a pas de réponse économique en face. Le ministre du budget Bernard Cazeneuve nous a répondu assez longuement sur cette question. Pour lui, quand un processus ne répond pas à des critères et des objectifs précis, ont peut arriver des situations graves pour les particuliers comme celle que l’on connaît aujourd’hui.

François Hollande, dont vous êtes un proche conseiller, est-il sensibilisé à cette question?combes 2

Non, pas personnellement. Mais il connaît le sujet et a combattu la défiscalisation en son temps en votant contre en tant que député.

On commence à voir des gestionnaires de résidences seniors, étudiantes et même d’Ehpad en difficulté qui ne paient plus leurs loyers. Eux aussi profitent de la défiscalisation. Faut-il continuer à encourager ces sociétés avec l’argent public ?

Dans certains cas la défiscalisation peut être utile, notamment lorsque les acteurs publics sont en difficulté pour financer certains établissements d’utilité publique. Mais il faut prendre garde d’une part à développer un cadre sécurisant pour les investisseurs, et d’autre part à ce que l’Etat contrôle de façon stricte ces établissements à travers les autorités sanitaires. Il ne faudrait pas que l’on ne se retrouve avec un nouvel “effet Périssol” : on a construit dans toutes les régions y compris celles où le marché n’était pas tendu. Je dirais pour résumer que dans certaines conditions, le relais peut être pris par des acteurs privés, à condition qu’ils visent l’intérêt général et non leur simple enrichissement.

Bernard Combes est maire de Tulle, vice-président du conseil général de Corrèze et conseiller de François Hollande en charge de la relation avec les élus.

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Source:
http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2014/03/03/jespere-que-lon-vit-les-dernieres-annees-du-systeme-de-defiscalisation/
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Et encore:
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Reçus au ministère de l’Economie, des propriétaires dénoncent le dispositif Demessine

septembre 25, 2013

Fond Romeu
Entendus par une conseillère du ministre de l’Economie et des Finances, des propriétaires de Résitel ont expliqué comment l’administrateur judiciaire brandit la menace de suppression des avantages fiscaux pour pousser les propriétaires à accepter des baisses de loyer. Un effet pervers destructeur du dispositif Demessine.

Le 2 septembre dernier, trois propriétaire de la résidence Le Pic de l’Ours (Font-Romeu, Pyrenees Orientales) résidence gérée par Résitel, ont été reçus à leur demande par une conseillère du pôle fiscalité du ministère de l’Economie et des Finances.

Première impression décevante : celle qui les reçoit n’est pas la personne prévue. La conseillère ne semble pas connaître le dossier, les propriétaires lui apprennent tout de la situation des résidences de tourisme, et de Résitel en particulier. Ils lui communiquent les coordonnées de son homologue au ministère du Tourisme, qu’avait rencontrée une délégation propriétaires le 21 mars 2013.

Qu’importe, la délégation a un message à faire passer. Elle souhaite alerter le gouvernement sur le danger que représente les systèmes de défiscalisation, et le dispositif Demessine en particulier. De fait, dans le cadre des procédures de sauvegarde de Résitel et de Soderev, un grand nombre de propriétaires nous rapportent depuis le début de cette enquête des pressions insistantes visant à leur faire accepter des baisses de loyer, en évoquant explicitement la menace d’un redressement fiscal.

« Le message de l’administrateur judiciaire a consisté à dire aux copropriétaires lourdement endettés du Pic de l’Ours qu’ils devaient accepter une baisse de loyer de 60% et un doublement des charges, faute de quoi le fisc les redresserait des avantages fiscaux perçus », relate un propriétaire présent à la réunion.

Les propriétaires s’offusquent que l’on utilise contre eux l’arme de la défiscalisation, qui est à la base du « modèle » des résidences de tourisme et fait depuis des années le bonheur des promoteurs, commercialisateurs et exploitants, en leur permettant de gonfler le prix des biens (aux dépens de l’Etat) :

« Cette loi constitue un élément déclenchant de l’acte d’achat dans une résidence, poursuit ce propriétaire. Le prix du bien est si surévalué que l’avantage Demessine ne fait que rétablir le prix du marché. On ne peut pas nous reprocher de bénéficier d’une baisse d’impôt lorsqu’un appartement qui vaut 130 000 euros est vendu 170 000 ! »

Un chantage courant dans ce type d’affaires

A la résidence du Pic de l’Ours, la sauvegarde de Résitel (dont l’audience a été repoussée au mois de décembre) a été ravageuse pour les copropriétaires. L’avenant au bail entérinant la baisse de loyer et la hausse des charges a été signé par 36 des copropriétaires sur 102 lots. Or, quelques mois plus tard, ces « avenantés » regrettent déjà d’avoir signé pour neuf années supplémentaires avec Résitel, certains se retrouvant avec des loyers négatifs sur le dernier semestre de 2012 !

Petit calcul. Pour un appartement de deux pièces dont le loyer annuel « garanti » était initialement fixé à 5500 euros nets versé en quatre trimestres, l’avenant a ramené le loyer à quelque 2000 euros, payable en deux semestres. Les charges, de 700 euros environs, sont elles passées à 1400 euros. Sur l’année le loyer net de charges est de 600 euros. Mais les charges ayant été déduites en une fois au second semestre, les locataires doivent s’acquitter d’un débit de 400 euros à rembourser au gestionnaire.

Ce type de chantage nous a été relaté par d’autres propriétaires dans d’autres résidences Lagrange, exploitées par Resitel et Soderev (également sous sauvegarde judiciaire).

Il était également pratiqué par des exploitants qui ont depuis connu des faillites retentissantes ces dernières années, notamment Antaeus, Quiétude Evasion, Transmontagne ou encore Mona Lisa. Chaque fois le processus est le même, avec envoi d’un avenant au bail par l’administrateur judiciaire, accompagné de menaces à la suppression des avantages fiscaux. Nous sommes en possession de nombreux exemplaires de ces avenants.

Vers un « nettoyage » des lois de défiscalisation ?

Pour ce propriétaire du Pic de l’Ours, un simple « nettoyage » des lois de défiscalisation permettrait d’éviter bien des effets pervers :

« Il suffirait d’assouplir les conditions du remboursement de la défiscalisation et Lagrange ne pourrait plus pratiquer ce genre de chantage ».

Une réflexion dans ce sens serait en cours au sein du ministère de l’Economie selon l’interlocutrice du pôle fiscalité… On est en droit d’en douter, dès lors que le dispositif Censi-Bouvard (qui permet une réduction d’impôt de 11 % de l’investissement hors taxe) censé prendre fin le 31 décembre 2012, a été prolongé jusqu’en 2016.
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Source:
http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2013/09/25/recus-au-ministere-de-leconomie-des-proprietaires-denoncent-le-dispositif-demessine/

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Dossier complet avec d’autres articles ici:
http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/
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